一消二消看起來有點暈乎，其實簡單的來說就是：一次消防一般是開發(fā)商負責，二次消防一般是商業(yè)建筑的租戶（使用者）要進行裝修改造的時候，自己負責。
房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格后的商服用房交付業(yè)主后，業(yè)主將會對房屋進行裝修改造，以滿足其經營用途。在這個階段，業(yè)主就需要經歷二次消防的設計、驗收、備案、抽查等監(jiān)管程序。
如果屬于小型項目，那么僅需消防設計備案，并在消防系統(tǒng)中申報，竣工后由消防部門決定是否納入抽查范圍；如果屬于人員密集場所和特殊建設工程，按照《建設工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》，業(yè)主應當將消防設計文件報消防部門審核，并在竣工后進入驗收程序。
如果是建筑總面積超過10000平方米的賓館、飯店、商場、市場，建筑總面積超過2500平方米的影劇院、圖書館、勞動密集型生產車間，建筑總面積超過500平方米的歌舞廳、夜總會、浴室、網吧、酒吧，建筑高度超過50米的公共建筑等等，這些建設工程都屬于人員密集場所或特殊建筑工程。
消防二次裝修改造項目根據項目類型及面積分為消防設計備案手續(xù)和消防審核手續(xù)兩種形式。
（1）消防設計審核有兩種方式：一種是消防備案設計審核，一種是消防設計審核；
（2）對小項目實行備案，先取得施工許可證再消防設計備案；對大項目及較大的娛樂場所進行消防設計審核，先審核同意后方可辦理施工許可證；
（3）備案不屬于行政許可，審核屬于行政許可；
（4）備案可能被抽中，審核必須向消防機構申報；
（5）備案可以在互聯(lián)網申報，審核必須到消防機構申報；
（6）備案合格及不合格的在互聯(lián)網上公告結果，審核合格的或不合格的，公安消防機構均應出具加蓋印章的法律文書《建設工程消防設計審核意見書》；
（7）辦理時限，備案10個工作日內出結果公告，審核10個工作日內出法律文書意見，每個地區(qū)不同，以當地規(guī)定辦結時間為主；
（8）備案手續(xù)不辦的最多罰款5000元，審核手續(xù)不辦擅自施工的，最低罰款3萬元最多30萬元，還必須責令停止施工。（300平方米以下的裝修工程不需要消防備案，反之，300平方米以上的裝修工程則需要消防備案。
依據：《消防法》第十條、第十三條和公安部《建設工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》第二十四條規(guī)定，只有需要辦理施工許可證的建設工程，才需要進行消防設計備案、消防驗收備案。對于依法不需要取得施工許可的建設工程，可以不進行消防設計、竣工驗收消防備案。
新消防法由原來的公安機關消防機構對所有建設工程實行消防設計審核、消防驗收，改為公安機關消防機構對國務院公安部門規(guī)定的大型人員密集場所和特殊建設工程，實行消防設計審核和消防驗收制度，對其他建設工程的消防設計和消防驗收實行備案抽查制度。
按照住建部令第18號《建筑工程施工許可管理辦法》第二條二款規(guī)定：工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。